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第58節：“中信”號航母和它的“船長”(14)

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聯邦住房局(FHA)一貫奉行為第一次購房的中低收入家庭提供購房抵押貸款違約保險。

在抵押二級市場上，政府發起設立的兩大抵押證券公司(Fannie Mae和Freddie Mac)依據《1992年聯邦住宅企業金融安全和健全法》需要為中低收入家庭住宅信貸服務。

在政府政策法律的指引下，貸款機構不斷擴大抵押信貸的服務物件，一方面使更多的人獲得借款機會，提高了美國住房的私有率，特別是少數族群的住房自有率。

2006年美國住房私有率高達68.9%，拉美移民的自有率達到49.5%，美籍非洲人的住房自有率為48.2%，比10年前提高了2個百分點。

另一方面，次級抵押貸款市場興起與發展也加大了貸款機構的信用風險和市場風險。

自1992年以來，美國經濟持續穩步增長，年均增長率在3.2%，加之人口增長和失業率下降，推動房價持續走高，2005年二季度房價漲幅最高時曾達到13.64%。

與此同時，美聯儲多次下調基準利率，使住房貸款利率屢創歷史新低，30年固定利率從1990年10.13%降至2003年的5.8%，15年固定利率從7.96%降至5.17%，1年期可調整利率從8.36%降至3.76%。

房價的走高使美國68%的房屋所有者受益，房產增值幅度達13%，約2萬美元。

實際財富的增加為房屋所有者變現房產或重新融資，擴大當期消費提供了可能。

而低利率刺激了居民的重新融資，希望以房產作為“現金奶牛”從中獲得更多的消費信貸。

按美聯儲前主席格林斯潘的話來講，在2003年重新融資高峰時，有10萬多筆抵押貸款選擇了重新融資，涉及金額達到2.5萬億美元，佔當年新發放住房貸款的66%,而以往這一比重多在30%左右。