第十四章 房地產理財1
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第十四章 房地產理財1
當下，房屋已不僅僅是一個居住的地方，也是一種重要的投資理財工具。與投資價格瞬息萬變的資本市場相比，房地產投資不僅具有保值功能，而且還能充分地發揮資金的槓桿效應，規避通貨膨脹的風險，成為一項省時省心、風險也相對較小的投資。
精打細算分析成本因素
購買一套房子，對於一般家庭來說是一個相當大的投資，特別是對有意購房用來投資的家庭來說，如果前期的成本估算工作做得不夠，甚至還會遇到買了房卻無力承擔房貸的緊張局面。所以，要想投資房產，就應該制訂一個詳細的投資預算，從而正確估算自己的購買能力，以便進行合理規劃和資金準備。
在投資房產前的資金準備中，“房價”是一個重要組成部分。但我們也需要注意一點，買房所涉及的費用不僅僅是房價這一項開支，如果買房之前過於注重“房價”而忽略其他問題，可能出現整個購房預算超支的情況。專家建議，家庭投資房產應事先從以下幾個方面制定符合家庭實際狀況的購房預算。
1、預測地價
對於已經打算投資房產的家庭來說，首先需要參考城市不同區域的地價水準，或類似房產價格的水平。然後，再根據自己的經濟實力，選擇在某一標準地價地區投資。
2、合理選擇房屋位置
確定所購房產的區域之後，就要根據自己的經濟實力以及未來幾年城市的發展方向、投資前景、人口流動等因素全面考慮將要選購的住房的交通條件等，一定要做到精打細算。
3、瞭解物業管理、購房手續等費用
在進行買房預算時，家庭一定要將房屋的一切開支都計算在內，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費等。此外，還有在購房時辦理一些相關證明的手續費等。
4、考慮還貸能力
購房前，千萬不要忘記核算將來的資產和投資收益是否能夠支付月供以外的其他費用，而不至於出現十分拮据的情況。因此，家庭在投資時一定要考慮貸款償還這一重要問題。
5、其他費用
在購房過程中，千萬不能忽略購置家居用品費用、諮詢服務費、律師費等，否則會對購房預算的準確性產生一定的影響。
選擇景氣的投資時機
投資房產對大多數人來說都是一筆不小的開支，雖然投資房產的收益在目前的市場環境看來還算穩定，但是如果投資者要想獲得更多的投資收益，選擇一個景氣的投資時機再出手也是十分必要的。一般說來，決定何時是投資的好時機的因素主要有以下的幾點。
1、租屋出租率
如果投資後將房產出租的租金收入符合你的期望，經濟前景也被看好的話，投資者就該考慮該區域的房屋出租率，是租屋太多還是供不應求的市場。從出租率可以看出投資的房產未來被成功租出的時間以及租金上漲的幅度等。
2、穩定的經濟前景
欲投資城市的未來經濟走勢如何？和全國經濟相比較走勢又如何？過去幾年市場表現又是怎樣的？這些問題的答案可以從經濟走勢專家分析、失業率高低、是否有新企業打算遷入等看出端倪，如果走勢看好，當然是個值得投資的市場。
3、低房價
如果投資者投資房產就是為了出租，那麼就該考慮房價和租金收入呈什麼樣的關係。假設月租金收入可以支付房貸繳款及地稅開銷，那這個房產市場就有投資的潛力。對於一些想要以投資賺取大量利潤的投資人，就必須清楚計算租金的淨收入。如果年租金收入淨值可達8%～12%的話，那麼該房產市場就值得投資。
此外，投資者在做房產投資決定的時候，還要預計自己持有投資房產時間的長短，因為投資人持有房產的時間越久，未來需投入的維持費、維修費也會更多。比如說，持有住屋20年的投資人可能須支付更換屋頂、電器或是整修廚房、浴室等的開銷。但如果只持有約5年，這些開銷可能都省下來了。但是短期持有房產可能較具風險性，因為房價不可能只上漲不下跌，假設投資人購屋後房價下跌，那麼在短時間內房市要回升的機會並不大。因此專家建議廣大投資者，儘量長期持有投資房產會比較划算。
小心房屋中介的陷阱
隨著我國房地產事業的發展，房地產中介諮詢服務機構正在蓬勃發展，並且發揮著房地產開發和市場消費的橋樑紐帶作用。但是由於受利益驅使，有些中介會以種種理由誘使我們簽訂購房合同，然後用各種手段“毀約”，從而給購房者帶來巨大的經濟損失。因此，家庭要想透過房屋中介投資房產，一定要注意他們設下的陷阱，謹防上當受騙。有關專家指出，房屋中介的陷阱一般有以下幾種。
1、合同暗藏霸王條款
許多中介在與購房者簽訂代理合同的時候，有意在不起眼的地方設定一些不合理條款，或者是僅規定購房者該負的責任，而對中介公司應承擔的責任採取模糊化處理，甚至“避而不談”。一旦日後出現什麼問題，也只能由購房者一個人承擔。因此，家庭在與房屋中介簽訂合同時，一定要仔細看清合同中的所有條款，不可忽略任何一個細節。
2、利用時間差收購
中介公司在收購房屋的時候先付一定的定金（通常為1萬～3萬元），並對房主說：“一個月後，我再交剩下的房款。”接著便帶房主去做公證，將房本拿到手中。如此一來，中介公司就可以名正言順地拿著房子去賣，過一段時間便以更高的價格賣出，最後將買房人的錢交給房主。這就相當於中介公司前期先投入幾萬元錢，後期便獲得高額利潤。
3、用“低佣金”做幌子
一些中介公司往往打出“購房免佣金”、“佣金半價”的口號。事實上，這只是為了吸引客戶而打出的幌子。要知道，佣金是中介的利潤來源，他們怎麼可能會降低自己的利潤、收益呢？表面上免收佣金或者少收佣金，實際上中介公司會從“差價”中補回來。這已經違反了“供需見面、透明交易、籤三方約、不吃差價”的相關規定。因此，“免佣金”完全是中介公司採用的障眼法。
4、擅自挪用房款投資
許多非正規中介公司利用房屋買賣資金由自己託管的便利，將大筆款項用於短期投資（如股票、期貨、基金等），更有甚者還將其存入銀行裡賺取利息，以期從資金的“流動”中賺取大筆灰色收入。而一旦投資不利，大筆購房款也就付之東流。
家庭投資房產時要想避免這種現象的發生，在與房屋中介打交道時，應將大筆交易資金交給銀行全權負責監管。這雖然需要支付一定數額的監管費，但安全係數高。
提前還貸，少付利息
很多家庭在投資房產時仍是透過銀行個人住房按揭貸款來購房，這也就意味著這種方式的成本仍然比較高。但是在具體操作過程中，如果我們收入增長，還貸能力增強，那麼提前還貸也可以減少貸款的利息，從而減少購房的總開支。
很多投資房產的人在開始投資時，總是擔心自己的收入，害怕還不上月供反而弄巧成拙，因此會選擇多貸一些、貸期長一些的保守策略。但實際上，這樣反而會導致我們多付出不少利息。比如說，家庭在投資時的貸款額為30萬元，貸款期限為20年，按照等額本息的還款方式計算，總利息約為25萬元左右。如果我們將貸款期限縮短為15年，那麼貸款利息大約為18萬元。由此可見，只要我們收入增長，最好還是儘量選擇提前還款。
在貸款的前幾年中，由於本金的數量大，利息也較高，所以建議在貸款的前幾年時間內，多還點款，這樣總貸款數額就會下降，以後的利息負擔也會相應減少。至於提前還貸選擇何種方式最合算，還要視貸款人的具體情況而定。需要特別注意的是：貸款人提前還款時，首先要和銀行簽訂補充協議，用來更改借款額或者借款期限；其次，要辦理提前還貸手續，需要提前向貸款銀行提交申請，等銀行回覆後，才可前往銀行辦理提前還款手續。一般來說，銀行會在一個月內給予回覆，因此消費者申請提前還款要掌握好時間，以免耽誤時機。提前還款通常有以下幾種方式可以選擇。