第十四章 房地產理財2
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第十四章 房地產理財2
1、增加月供，擠壓期限
如果自己的月收入出現大幅上調，那麼在提前還部分貸款後，可以選擇，增加月供，使期限縮短的辦法。這樣可以節省利息，並儘快將貸款還清。
2、月供不變，壓縮期限
提前還一部分貸款，在保持月供水平不變的情況下，相應縮短貸款期限。這樣也可以節省相當可觀的一筆利息。
3、一次還清
如果我們透過其他投資回籠了足夠償還欠款的資金，而一時又沒有更好的投資方式，那麼就先把房屋欠款本息還清。這樣當然是最省錢的辦法，但是難度比較大。
4、月供、還款期限均減
提前還一部分貸款，然後將把月供數額和還款期限均減少，這樣即能節省利息，又能降低每月的還款壓力，還可以縮短戰線，提前還清貸款。
5、減少月供，保持期限
提前還一部分貸款，在保持原來還款期限不變的情況下，減少月供，這樣不僅可以減少一部分利息，而且可降低每月的還貸壓力。
另外需要指出的一點是，對於投保的購房者來說，提前還貸還可以透過退保來降低成本。即貸款人提前還貸後，銀行會出具證明，借款人持貸款結清證明，到房產管理部門的抵押科辦理撤銷抵押登記手續，原個人住房貸款的房屋保險合同也提前終止。這時候，借款人可持保險單正本和提前還清貸款證明到保險公司領取未到期的保險費。不過如果我們未能一次性付清所有貸款，則不能要求退保。
理智投資二手房
所謂二手房，指的是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、第二次上市進行交易的房產。近年來，由於二手房市場的投資日益火爆、獲利豐厚，越來越多的家庭將投資眼光轉移到二手房產上。由於二手房的價格比新房穩定，只要選擇良好的地段、房型，不僅能贏得長期的租金贏利，還可以得到房子的產權。然而，任何投資都具有一定風險，如果操作不當，便會虧本。專家建議，要想獲得最佳的理財效果，家庭投資二手房一定要注意以下幾個方面。
1、搞清二手房的產權問題
在二手房交易中，產權證是最重要的。房屋不同於其他商品，價值量大，而法律對房屋的保護主要是針對具有合法產權的房屋進行保護。根據我國《城市房地產管理法》第59條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”因此，在投資二手房前，一定要弄清房屋的產權歸屬，凡是產權有糾紛的，或是部分產權、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再合適投資也不能購買，以免成交後拿不到房屋產權證。
2、正確評估二手房
投資二手房都以獲利為目的，但錯誤的評估可能使我們血本無歸。其中最大的風險就是對各環節評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。一般來說，地段的好壞決定了房屋未來的升值潛力。因此家庭最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區域買房，隨著商圈的不斷成熟，二手房價值也會充分體現出來。此外還要考慮小區是否封閉，保安水平怎樣，小區綠化工作如何，物業管理公司提供服務是否及時，這些都是決定二手房能否升值的重要因素。
3、小心被抵押的房產
現在很多人都會透過房屋抵押獲取貸款。如果在投資二手房時購得這類房產，只會給投資者帶來諸多糾紛。因此，家庭在購買二手房時應明確房屋產權是否抵押，以免蒙受時間和金錢的雙重損失。
4、查明房款是否已付完
現在，多數人購買房屋都是採用按揭貸款，買房者在支付一定比例的首付後，餘款透過銀行按揭支付。因而投資二手房時務必要了解原房主是否已還清銀行的按揭貸款，房子的房產證、土地證是否已經辦理，以免為他人付款。
根據我國《合同法》和《擔保法》的有關規定，轉讓債務必須先獲得擔保人的同意。因此，二手房投資者在辦理銀行按揭貸款時，應先取得開發商的同意，再與開發商和銀行另行簽訂貸款協議。
5、明確附加費用誰來承擔
一些二手房的投資者可能遇到這樣的情況，房子剛買沒多久，小區物業管理人員就多次上門催繳上年度拖欠的物業管理費。這時想讓原房主或中介補交上年度所拖欠的物業管理費是根本不可能的，投資者只能得自己掏腰包了。所以，投資二手房前應查清房產是否拖欠物業管理費等各項費用。如果發現確有存在，可立即要求付清或在買賣合同中確定該費用由誰來承擔。
6、對待合同要慎重
二手房買賣合同內容較雜，條款較多，家庭進行投資時有兩個方面必須要注意：一是房款的支付。現在的二手房買賣房款支付一般分為定金、二期款、辦按揭三個階段。一般二期款數額較大，所以最好約定二期款在房屋產權證拿到之後再支付。因為在房屋過戶之前，房產仍歸出賣人所有，這時候出賣人仍可以設定抵押。二是確定違約責任。二手房房產交易複雜且金額也較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了避免浪費我們的時間和金錢，需要在簽署合同時應明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和償付時間，遵循的原則等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明，但對於賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)＿＿日內向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。
購置期房該如何付款
無論做什麼買賣，投資者都希望儘可能降低成本，投資房產也不例外。購買期房的方式多種多樣，儘管各種付款方法都有其自身的特點，符合不同人群的需要，但是作為投資者，還是應當儘量選取更節約的付款方式。一般來講，購置期房的付款方式主要有以下幾種。
1、一次性付款
在開發商已經確定的前提下，選擇一次性的付款方式，當然會得到相應的優惠。比如購買一套100平米、1年期的期房，假定價格為2500元/平方米，則總房價約為25萬元。如果選擇一次性付款，開發商給予每平方米100元的優惠，那麼購房者總共可以節省1萬元。我們可以將這筆錢儲蓄起來或者投資其他專案。如果採取分期付款購房，不僅得不到優惠，而且按揭部分還需要支付利息。由此看來，一次性付款能夠節省很多錢。
儘管一次性付款已經可以節省一部分錢了，但是我們仍然可以透過一些小技巧來進一步降低成本。一次性付款的期限通常為1個月時間左右，在這個期限內購房者可以適當“賴賬”，能晚交則晚交。現在一套房子的價格少則幾十萬，多則百萬千萬，每天產生的利息都不少。另外，開發商通常允許一次性付款的購房者留5%～10%的待付尾款，可以在期房竣工交付鑰匙時再全部付清。那麼我們可以儘量爭取，儘可能多留些待付尾款。
2、運用存單、國債質押貸款付款
在購房時我們都會動用存款、國債等自有資金進行支付，但有時候不少朋友持有的定期存款和國債中有很多是在幾年前高利率時期存入的，存期可能已經過了大半，此時若提前支取會造成較大的利息損失。考慮到所購期房距交付使用還有一定的時間，我們不妨用存單或國債向銀行申請抵押貸款進行短期融資。但是這筆賬購房者要算清楚，銀行將向你提供該存單面額90%以上的抵押貸款，如果存單到期後所得利息扣除抵押貸款利息後，仍然足以超過提前支取所得的活期利息，那麼這樣融資購房者就節約了成本。
3、申請個人住房公積金和銀行住房按揭貸款付款
如果動用自有資金付款仍有一定的資金缺口，那麼購房者可以向銀行申請個人住房貸款，但在申請貸款時要注意把握以下兩個要點：
（1）要根據貸款可能性來科學選擇房貸品種。從貸款利率上看，最為優惠的要數個人住房公積金貸款的利率，其次是銀行個人住房按揭貸款。所以只要平時及時足額繳納了公積金的職工，均應首先申請最大額度、最長期限的公積金貸款。沒辦法申請個人住房公積金貸款的，只能退而求其次，用所購期房作抵押、或有足夠代償能力的單位與自然人作擔保，向銀行申請一定額度與期限的銀行個人住房按揭貸款。