第397章 如何賣房產
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第397章 如何賣房產
這些老大們知道我一天都在到處玩，會開完了叫我隨便在北京逛一逛。我想後天到軍區去看一下，於是當天晚上就回到家了。
第二天就開始看海天和王愛忠他們的報告，同時還派人去接陳美成和曾志偉到遊艇上來見面。
這些報告非常詳細也非常多，看得我腦殼都大了。現在的公司很多，利潤在年底了幾乎沒有多少，主要變成了公司和投入“海天小區”建設之中了。王愛忠那邊的情況好一點，已經有不少的原始積累了，最主要的是組織了一批有能力的人，這些是公司以後發展的重要資源。
對於春節後開始進行的房屋預售方案，我重點看了一下，那些是我原來提出的一些辦法再經過他們的辦法和現實情況進行的總結。
現在的所有房產沒有對外銷售，已經建設了三分之一，剩下的建設任務將在八個月內全部完成。地鐵和園林佈置要花很多時間的，春節後預售房的好處是：房子銷售後的兩個月就可以進行裝修，花個把月時間就搞定了。房子是陸續完工而不是一齊完工，這個要明白才行。
銷售過程中將和政府派駐的特別“房屋交易管理中心”和銀行派駐的機構共同工作。房產公司賣房子方案和以後使用具有強制性，並將提前公佈，這個內容的意思是：
一，商品住宿樓房的價格是多少錢每平方米，購買住房的使用者必須是在這裡生活的。三年內不得轉賣，房屋管理中心將不會辦理過戶手續。（這一條的意思是有人搞轉賣是行不通的，不會讓炒房團來操作。）銀行可以進行三至十年的按揭服務，首付不低於百分之六十。在執行這條上，只要使用者與房產公司簽了合同交了首付款，憑單就可以在房屋管理中心拿到齊全房產證件，但是這些證件會馬上由銀行收走，立即辦理按揭手續，很方便很快捷。有了錢之後一次性.交款就會領回房產證件。
二，物業管理費按多少錢每平方每天計算，每月或者季度收取，要收足三年。繼續使用房產未轉讓的，物業管理費按原來的五分之一收取一年。在這個使用者使用房產中需要做生意差點錢，也好辦，憑著房產證件或者按揭手續去貸款，專門的銀行會按計劃貸款給你多少，反正不會超過房產的價值。（這一條就卡住有錢人買了房子放在那裡不用，還得交很高的物管費。）
三，業主確實因為其它原因要將房屋賣掉到其它地方去，這個很好辦：房產公司馬上給你原價錢退房，你只損失百分之四的費用。房產公司馬上將房屋手續交回房屋管理中心進行保管。另外一種情況也好辦，在三年內將房屋低價賣給某個人需要資金回收，這個我們不管的，房屋過戶手續是不會辦的，因為你真的有房產手續在手說明是交完款的，如果你真的差錢，我們有條款說明可以在專門的銀行用房產證貸款的。嘿嘿，為了人性化，也可以辦理過戶手續，手續費規定好了的，房產本身就是保護普通消費者使用的，房屋價格這麼低，你想變相當房蟲或者炒房，就得付百分之五十的交易稅。
四，對於商鋪和商務樓層的銷售也有辦法。單間門市和雙間多間門市，只要你在小區裡有房產和領到房產證，那麼門市價格就按定價的百分之九十算，也可以實行按揭。但是這些不支援一家人買兩套以上。商務樓層和商場以全額購買為準，但是房產公司準備推行租賃制度實施三年，三年後才賣給使用者，主要考慮到的是一些商戶不好買房產而又要做生意，當用戶在這裡做幾年生意有了錢就可以把經常使用的地方買下來。
五，創業基金，按照我原來的意思，這個小區裡有許多新生行業要出現，許多人又沒有資金或者不夠，那麼只要你在小區有房產和門市，或者租賃有生產經營場所，我們有人簡單評估一下就可以為他擔保在銀行裡貸款，貸款數額不超過房產的兩倍。
六，政府已經開始祕密整理資料，有兩套房子以上的名字將有可能不得在海天小區買住房，還有——
這些辦法很好，我認為不錯的。那麼春節後開始預售房屋就可以收回部分資金了。
關於小區的建設成本有新的結果，那就是以前的房產公司在拍買政府發放的土地時，變相的由地方政府參與了房產，還收取這樣那樣太多的費用，佔到市場上房價的百分之四十左右，而房產商只有透過其它手段提高賣價獲得利益。
而我們的“海天小區”幾乎沒有那些費用，沒有單位來收取任何費用，也可能是上面知道這個工程由國務院直接過問的民生工程吧，地方政府連配套建設費用都沒有收。
那麼怎麼定價？實際上報告中沒有數字。只給了成本價讓我參考和定價。我們建設的小區實際上就只有買地皮費用和建設費用，技術環節方面的費用。我看了商品房間成本價估計在一千三百多元每平方米，再加上許多公園等公共設施不能夠銷售出去，那麼這些都得由買房子的人和商業樓層的人來承擔，我還得考慮政府賣這塊土地給我們實際上是貼了數億的搬遷和各種開支費用。再有一個問題，如果政府一次性的收完各種雜費，對下屆政府怎麼獲得收入有關。我看不如年年收費好得多，相信以後會有人明白這一些的。
那麼我們的成本攤算應該在商品房一千九百元左右。現在成都的房價現在在五千至七千，那麼新的小區房子一定會成為以後的經濟旅遊中心，房子絕對搶手市場價會更高。於是我認為每平方加一百元的政府輔助設施建設費用，再加十元的利息，再加我們海天房產的員工獎金二十元，每平方利潤一百五十元，再加上以後進行的小部分改建費用和維修費用，就算十元每平方米。那麼房子價格就在二千二百元。
於是我就定位小區商品住宿樓為三個價格：二千一百五十，二千二百和二千三百元每平方，根據樓層和位置不同定價。門市的成本與住房是一樣的，但是價格我定為四千至六千元每平方，在成都來說是相當低了。商場的價格另有計算。
嘿嘿，在這麼低的價格下會讓許多人來買房子買門市做生意的，不過門市銷售中有條霸王條款：門市購買後一年內沒有使用和租賃出去視為囤積房屋，房產公司必須按原價回購門市。
還有，外籍人士不享受以上購房優惠價格，還有——
我做完這些，叫小七發回給海天公司，準備在年前就在全國廣告一下房子的銷售和銷售內容。
小七馬上就發出去了。
在遊艇上見了先到來的陳美成，他非常感激我派人治療好他夫人的病，不久就要當爸爸了就特別高興。
看了看他的年終總結，利潤還不少嘛，銷售渠道也多了些。於是我就跟他說了：以後要將更多的中國商品賣到國外去，把中國需要的物資與民用商品採購回來，實施雙贏。
陳美成說現在就是按照這個辦法在做，現在又在島國租用了一個倉庫與辦公室。將從那裡再次輻射世界的銷售。因為陳美成的公司可以從許多公司那裡拿到較低的價格，所以品種多價格有優勢，但絕對不是說壓低價格銷售的。
曾志偉乘直升飛機來了，我請陳美成隨便參觀遊艇。
在另一間客廳裡見到了曾志偉和四個高階副手。那些副手在今天才知道有個大老闆，現在到了這裡後才知道這麼大的集團都是眼前這個年輕人的，曾老闆都有些怕他。
曾志偉先是向我介紹了四位高階副手的能力和對集團的忠心，然後簡單報告了集團的財務狀況和生產情況與生產能力方面的事情。
我說：“——就目前的形勢看，合金與能源到在你們的掌握之中，不但中國政府和保護這些技術不會洩露，我也不會允許任何人將這些技術和裝置洩露出去。隨著我們的合金材料被廣泛使用，認識越來越多，那麼產品的銷售量還會更大。而我的意思是在明年不允許增加銷售和生產量，在工人的技術能力方面多培訓一下。能源生產更是不準招新工人，被人混進去就麻煩了。由於新型發動機和發電機組的數量決定我們的能源塊不能繼續大量生產下去，你們要控制生產數量。開發新的電池產品是明年的重點工作。我認為海天的發動機太先進太昂貴，中國政府會對民用的車用發動機進行改進，那麼無汙染的電池驅動的發動機就是很好的，價格也便宜得多。電池就是其中最核心的東西，所以能源廠要開始研究這些技術，包括招些中國的研究人員。最後我告訴你們的是做好保密工作。”