第二十五章 中國人的課程！
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第二十五章 中國人的課程！
朋友們，這一章我寫的熱血沸騰。
即使您不是本書的讀者，我強烈希望您能抽空讀讀這一章。
我想您一定有所得，有所感。
不必要擔心和前後的故事接不上，這章應該是獨立的一個情節。
裡面是一箇中國人應該有的感觸！
這章我寫的很快，一氣呵成，不到一小時，可能有錯字，我沒心情再改了！因為我想起了青春時的崢嶸，和那份從骨子裡的情懷！
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邢風喝了一口水，娓娓道來，房價問題，現在已經是中國最亟待解決的矛盾之一了。10年來，中國房價的增長速度，是收入增長速度的好幾倍，也就是說中國人現在買不起房了，衣食住行已經無法支撐了。
“現在我想問問學弟們，你們覺得造成房價虛高的罪魁禍首是哪裡？”邢風問。
“地產奸商！”，“政府的土地經濟”，“銷售環節”，“炒房團”，“城市人口激增。”各種回答，從學生們的口中說出。
“很好！這些都是房價虛高的原因，這些大家也都理解了，我今天想給大家分析一個，另房價越升越高的，反而最不被注意的罪魁禍首：銀行！”
邢風擠出了一個笑容，說起了銀行在地產建設中，推波助瀾的事情，當他表明了地產價格上漲，最大的贏家並非地產企業，而是銀行！這樣的觀點一出，滿堂譁然。
地產開發的手段很簡單，大家都是學管理的，對基礎的步驟都很清楚。一個開發第二個樓盤的地產企業，基本上一分錢投資都不用自己花，所有的錢都是銀行花的！
地產商開發樓盤，買地的錢，靠死盤找銀行貸款；靠拿地找銀行貸款；後面一步一步，已經靠賣方賺錢了，而這一步一步，銀行是出錢的一方，賺取的是高額的利息，那這部分利息誰來買單？地產商！地產商讓誰來買單？購房者。
購房者買房，如果貸款10萬還30年，是什麼比例？是整整一倍的利息。如果按照普遍的7成貸款計算。那麼購房者的實際購房金額達到了170%的房價。這多餘的錢，銀行賺走了。看似這個利息，僅僅是購房者自己承擔，不介入市場迴圈，但是他卻大大的提高了二手房的成交價格，新房價格會參照二手房的價格槓桿，地價成本會參照新房的價格槓桿，而銀行的高利率卻對最基礎的價格槓桿進行了提升。
同時，我國的房地產貸款，是一個很“夢幻”的計算方式，邢風在講課的時候，專門用了“夢幻”這個詞語。
所有的產品，向銀行做抵押貸款，銀行採取的評估手段，均為這產品的成本價格，唯有我國的地產行業，銀行認可的價值卻是成交價值！舉例子說，如果你生產課桌，每個成本50元錢，出售100元錢。那麼你拿你的庫存課桌向銀行貸款，銀行會給你多少錢呢？
銀行當然不會傻到用100元錢作為基數，給你60%的貸款，每個課桌貸給你60元。只會按照50元的生產成本的相應比例，給你提供貸款。
可是地產行業呢？銀行卻把成交價作為標杆，你花100萬購房，銀行按照100萬的市值對他進行7成或者8成的貸款。試想，你是一個地產商，你的房屋成本是40萬，你的心裡價位是70萬。可你就把價格標到100萬元，你需要擔心老闆姓買不起嗎？
當然不用！因為可以成本價轉讓給自己，自己做高額合同，然後把房子賣給銀行！事實上，目前
的地產商都是這麼做的！他們將尾盤，和比較好的位置的留盤，都用很高的價格的合同，賣給了自己！銀行成了買家！
如果資金閒餘，則還上貸款，如果資金不足，就乾脆把房子給銀行，讓銀行去拍賣，甚至等銀行拍賣的時候，自己再作為不良資產回購，賺來賺去，變化的只是房產的市值，看似銀行損失，但銀行的收益會在乎這一點麼？
炒房可恨！但是大家只把目光盯在了溫州炒房團上，但卻沒有注意，最大的炒房團，一直在支撐著房價上揚的最大炒房團不是溫州人，而是銀行！
“邢老師，那目前國家巨集觀調控，又在加息，是否會遏制房價有效呢？”一個學生問道。
“飲鴆止渴！看似遏制了購進多套住房的炒房者，但是呢？又增加了居民的購房壓力，又增加了房地產企業的開發壓力，所以短期內只能是讓增量縮小，長期這樣的結果，只能進一步推高房價，這不是治本之法！”邢風說的很乾脆。
“那您覺得治本之法，應該如何呢？”那學生馬上追問。
“這個問題，咱們就作為在課堂上的學術討論吧，我說說我的個人觀點，也僅代表我的個人觀點！而且只能簡單說說，細說起來，咱們這堂課時間可以能不夠。”
邢風喝了一口水，開始說起來。
他首先說到的第一個問題，就是公有制保障性住房的建設，在他的概念中，保障性住房，並不是限價商品房的形式，而是公有制住房的形式，並非政府一次性對地產企業提供70年產權的出售，而是以租代購的形式，大幅下降地皮首次投入價格，開發商作為承建單位，政府則為產權單位，提供大量公租房，公租房佔市場比例應該不少於70%，市民大部分居住應該是無產權的公有住房。而且能一次性申請不小於20年的承租期，當市民購買商品房後，自動取消公租房承租能力。公租房租賃價格不多於0.5元平米日，這樣80平米的房間每月的承租價格，小於1000元，比市民還貸款壓力要低的很多。
建設方面，由政府向銀行借貸，由銀行提供低息、無息、或低息貸款，按照0.5元平米日的價格，政府在10-15年時間內，不考慮地皮價格，能完全還清貸款，後面有至少50年的繼續獲利實效。這樣得利的是百姓。政府並沒有損失，只是這需要兩屆、或者三屆的領導才能看到效果，可能領導缺乏這樣的魄力，而銀行也減少了風險，不會出現死帳、呆賬，不用因為地產企業的違規操作，而面臨風險。
商品房方面，價格完全可以在提高100%，商品房全部開發低層或平層的低密度高階社群，銀行對商品房的購買利息增加5%，開發商貸款也大幅提高，讓那些想要買商品房的有錢人，讓更多的錢進入市場迴圈。
總之，是保障中低收入人群的基本生存權，加大商品房和高檔社群的銷售價格。同時對商用住房，如底商等，價格繼續告訴上漲，或以租代售。
“邢老師，您的方案聽上去，很有益，難道政府就想不出來嗎？”一個學生問。
“政府瞭解的比我清楚！政府有的是治本之法！但是政府下得了決心嗎？你有沒有想過，如果真的想我這樣做的後果？這必須是一個漫長的過程，因為誰？因為銀行，銀行惹得禍，現在要全社會來買單了！”
邢風解釋道，如果現在大量增加保障性住房的建設，那麼目前在建、在銷的商品房，可能會出現滯銷、停銷、退房的情況，如果這樣，損失最大的不是地產商，損失最大的是銀行，地產商無力償還貸款，銀行得到了大量房屋的產權，而他們批出去的貸款，至少是這些房產成本的兩
倍甚至三倍。
這會如何？銀行的資金會大量縮水，可能會引起經濟的全面後退，說懸了，這要面臨崩盤！
目前想做這種改變，政府需要足夠的勇氣，至少要分成三步走，最快需要三年！第一年，對在建、再銷的商品房進行繼續支援，完成目前的工作收尾。
這一步完成後，銀行停止對房地產開發企業的一切形式資金支援。另地產企業無力開發新樓盤，而政府在這時大力的建設公有制保障性住房，完成大量市民入住，解決最尖銳的矛盾。第三部，銀行恢復對開發商的資金支援，但大幅度增息，強迫地產商開發高階商品房，與政府提供公租房產生市場明顯分界線。
“邢老師，公有制這樣的詞語，是不是太有中國特色了？國外如何操作呢？”一個學生問。
邢風笑答，公有制這幾個字，並非中國專利，在國際上大部分國家，都存在公有制住房，遠的不說，只是香港，有屋村，有豪宅。在美加，也同樣有政府提供的廉價租賃房屋。這些是保證人民基本生存權的措施，是一個國家社會保障制度健全程度的體現。
“邢老師，如果目前政府，不改變目前現有地產政策，你覺得會出現什麼情況？”一個學生問。
“這個問題真的很尖銳，但是既然在課堂上，我覺得我可以暢所直言！”邢風深吸一口氣，說道：“長此以往，民不聊生！國將不國！遲早迎來的是經濟的崩盤，一次足夠危機全球的金融危機！要比08年的由雷曼兄第銀行帶來的次貸危機更加可怕！甚至超過羅斯福時期的大蕭條！”幾句話，擲地有聲。
課堂上，足足沉默了一分鐘，沒有一個人說話。
坐在一旁的劉知秋，看了看時間，一節課已經快要結束，便上臺打斷了沉靜，讓邢風做一個最後的發言。
“同學們，今天大部分時間，用來了討論政治經濟，並沒有說出一些管理實務，但這也是很好的。”邢風繼續說到，大家都是北大的學生，出了這個校門，都是天之驕子，在這裡我想用最後幾分鐘說一件事：作為一個人才的社會責任！
泱泱中華，悠悠五千年。我們有無盡的歷史，有著燦爛的文明！但不得不承認，從1840年以來，我們陷入國難。1949年，終於迎來了新生，但隨著10年動亂，我們走進了一個令我們損失深重的時代。
底線的消亡，信仰的消亡，底蘊的消亡！邢風喊出了三個消亡。
改革開放初期，全中國都是窮人，有一些人因為種種原因，成了新的貴族，但卻是沒有歷史積澱的貴族，造成了當今社會對不同經濟階層的仇視，創業機會不公造成的矛盾也越發尖銳。
“同學們！雖然我已經不具備中國國籍，但是我是一箇中國人！根在中國，家在中國，魂在中國！在座的以後都將是各行各業的精英，我希望每一個人，記住自己的社會責任，記住自己的底線，記住自己曾生活在北大！曾受過中國最好的教育，不以惡小而為之！”邢風說的很真誠。
“重建信仰，重拾底線，重積底蘊！用10年打破的東西，想修復可能需要幾個10年！但是需要我們不斷的努力，才能重新讓我們立於世界強國之林，成為別人眼中的巨人，而不僅僅是自己心中的巨人！”邢風很少會這麼激動的講話，但是看到這些莘莘學子，他想起了當年在這間教室中的意氣風發。
“最後，我用16個字，結束今天這堂課”
“愛國！民主！進步！科學！博學！審問！慎思！明辨！”
邢風深深的鞠了一躬。
劉知秋老淚縱橫，掌聲一直不斷！
（本章完）