第十四章 房地產理財4

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第十四章 房地產理財4

6、經濟週期

經濟週期是一個很難掌握的因素。儘管我國經濟還有較大的上升空間，房地產市場發展也很平穩，房產投資前景也被看好；但是事物發展總是前進性與曲折性的統一，短暫的經濟問題還是會不時出現，投資房產也應該隨機而動。

投資策略因用途而定

很多人都認為投資房產就是購買房屋然後再將房屋銷售或者出租。從巨集觀上講，可以這樣說，但是從微觀上講，這種想法就顯得太籠統了。事實上，投資房產的內容是很豐富的，比如投資住宅房產與商業房產就有許多不同之處。房產用途不同，其收益和風險也就不同，那麼投資策略自然也不一樣。總體而言，房產投資仍然遵循“高收益，高風險”的投資規律，即通常情況下，投資收益的高低順序依次是商鋪、別墅、寫字樓、服務式公寓、公寓。

投資者可以根據自身具備的條件，選擇投資的具體專案。但是不論投資哪種專案，都應該依據物業壽命、質量、位置、大小，裝修期的物業管理費、空置損失、租賃或轉讓行為的應納稅額等，從而計算成本和收益。具體來說，投資者可以根據投資的具體用途來制定相應的投資策略。

1、工業房產投資

儘管工業廠房的潛在收益比較大，但是由於其必須服從其生產工藝，適用性差，市場狹窄；而同時對科學技術水平的要求卻比較高，因此大眾朋友不大適合介入投資。但是如果有些朋友本身也經營或者有可能開辦工廠，那麼也可以將投資工業房產作為一項副業。在投資工業房產的時候，需要格外注重水源和交通狀況。

2、商業房產投資

商業房產就是作為商業用途的房產。從廣義上講，商業房產通常指用於各種餐飲、娛樂、休閒、健身、零售、批發等經營用途的房產形式。房地產投資中資回報率高、比重較大的要數商業房產投資，因此很多資金充裕的朋友也躍躍欲試。

影響商業房產價格的直接因素就是商業區收益的高低，簡單地說就是該區域整體生意是否興隆。比如，北京的王府井大街，上海的南京路、淮海路等，都是很繁華的街區，這些街區的商業房產當然非常昂貴。對於大眾朋友來說，到這些成名街道投資房產已經不大現實，因此朋友們可以選擇一些二三級城市進行投資。我國二三級城市規模仍然比較簡單，一般來說，城市的中心區域或商業繁榮、區位突出，或交通便利、環境優越。這些街區勢必會在城市化程序中扮演重要的角色，值得投資。

另外，有些城市老城區結構的侷限性比較大，所以在開發過程中，建設部門會選擇在老城區周邊原本不很起眼的地方“動土”新建，往往在幾年或十幾年之後，這些新開發的區域，繁華程度就會蓋過老城區，房產價格自然會逐步上升。房產投資本身規模就比較大，所以投資者必須具備比其他投資者更長遠的眼光，一旦選準了一些極具潛力的地塊，發家致富也就指日可待了。

3、住宅房產投資

一般來說，住宅房產投資相對投資的金額小，而且房價升高時可以售賣，房價穩定情況下可以出租，即便是房價下跌還可以自住，因此回報較為穩定。對於大眾朋友來說，無論是從政策角度，還是從市場調整的角度分析，住宅房產都具備升值的空間，可以作為一項長期投資專案。正是因為如此，住宅房產投資仍然是目前非常突出的投資熱門。

投資住宅房產，目的就在於售賣或出租，那麼就需要適宜人們居住的區域。一方面，房子周邊要具備相對完善、成熟的配套設施。如果周邊購物、社交、醫療、教育以及休閒場所都比較齊全，就會在很大程度上為住戶的日常生活提供便利。所以有人說，配套設施可以在一定程度上反映一個樓盤的“生命力”，能堅定人們的潛在購買信心，是未來升值的不可或缺的重要條件。很顯然，這樣的樓盤購房者眼中的“香餑餑”，無論是出租還是銷售都非常容易。另一方面就是要考慮樓盤周圍的環境。誰都不喜歡惡劣的環境，因此周圍的綠化情況，周邊的衛生環境，附近有沒有工廠或者鐵路透過等，在投資之前都需要加以考慮。環境優的小區，當然是人們購買住宅的首選，因此具有較大的升值潛力。

4、綜合商住樓、辦公樓房產投資

這類房產的彙報比較穩定，而且如果可以透過銀行按揭購買，最終就能夠透過“以租養貸”將房屋據為己有。因此對於大眾來說，是比較省錢的投資方式。但是投資這類房產需要選擇交通、通訊和金融服務水平較高，通訊網路配置比較先進，停靠車位容量較大的地段。此外，周圍一定的娛樂、休閒設施也是必不可少的。