第十四章 房地產理財3
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第十四章 房地產理財3
（2）要根據貸款後是否會提前還貸來選擇每月的還款方式。目前銀行的主要還款方式主要有等額本息還款法和等本不等息還款法兩種。
4、預定期房，用小損失換取更大的升值空間
在未開盤之前，可以先從圖紙上選擇一套或幾套環境、套型、朝向等都極其理想的期房並透過初步協議向開發商進行預訂下來。這種情況下，我們需要向開發商繳付每套1萬～3萬元不等的定金。這些錢最後當然會歸於購房款項當中，只是損失一些利息。但是這點兒利息和日後房屋之間的差價比起來，就是在是微不足道了。我們要想在秋後有收成，就必須將這點利息作為種子。
選房後如何簽訂購房合同
近些年來，隨著投資房產的人越來越多，購房糾紛也呈上升趨勢，或因價格有詐，或因交付延遲等等，給投資者帶來了一定的財力和精神上的損失。而出現這些糾紛的大部分原因是投資者在簽訂購房合同時粗心大意所致。許多的投資者在簽訂合同時任由銷售人員填寫，使合同失去了它應有的作用。因此，簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為投資者的權利和義務都體現在內了。一旦將來與開發商發生糾紛，購房合同是解決糾紛的重要根據。因此，在簽訂合同之前，投資者需要仔細檢查開發商的資格和“五證”。一定要看清楚開發商的《房屋產權證》是否包括了自己想買的房子。一切檢查都沒問題之後，繳納一定數額的定金即可。
簽訂合同的過程中，投資者必須要解決自己所有的疑惑，通常，開發商會將一些承諾印在宣傳品上，或由售樓人員口頭上答應，但是等到實際交付的時候就可能會出現問題。開發商可能會將當初的承諾推翻，說合同中並沒有寫。所以，投資者千萬不能疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實到合同之中。
假如投資者由於專業的知識不做到對合同的內容一目瞭然，還可以委託律師協助自己辦理，律師可以幫助投資者起草補充協議、審查稅費明細表、稽核契約須知、制定簽約後的付款程序表等等。總之，簽訂合同是所有購房環節中最重要的一環，投資者務必要提起高度的重視。簽訂合同的具體過程如下。
1、談妥價格後，購房者應簽訂認購書，並交付一定額度的定金，雙方在協議中應明確購房者在什麼情況下可以終止協議、索回定金。認購書的主要內容包括：認購物業、房價、付款方式、認購條件等。
2、簽訂完認購書之後，售樓方應該給投資者發放《簽約須知》，內容應當有：簽約地點、投資者應帶證件、貸款憑證說明、繳納有關的稅費等。
3、完成以上環節之後，就該簽訂正式的購房合同了。在簽訂購房合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規範本，不要使用房地產開發商單方制定的合同本，以防在合同中出現欺詐行為。投資者對合同中的各項條款一定能夠要弄清楚，特別是有關房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關鍵的條款。尤其是在違約條款中，必須要寫明如果產生質量問題、面積不符、交房拖後、配套設施不全以及其他與合同內容不符時的索賠辦法和賠付金額。正式的《商品房買賣合同》由開發商提供，是在當地房管部門登記過的格式合同。該合同由三部分構成：格式條款、選擇條款、協議條款。格式條款是合同雙方不能變更和選擇的，沒有商量的餘地，雙方必須同意；而選擇條款和協議條款則必須在雙方協商一致，或者以補充協議的形式在合同中表現出來，只要把握好選擇條款和協議條款，就能充分保障購房人的權利。其基本內容主要包括：
（1）售房人土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等。
（2）付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等。
（3）質量標準，包括裝飾、裝置的標準、設計的變更的約定、房屋交接與違約責任等。
（4）產權登記和物業管理的約定。
（5）保修責任，購房人的使用許可權。
（6）房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等。
（7）違約賠償責任。
（8）其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、裝置標準等。
在簽訂上述各項條款時，投資者還有兩個問題應著重關注：第一，購房合同的各項內容應儘可能全面、詳細，各項規定之間要避免相互衝突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突；其次，字的表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師，而應是專案立項批准件的投資建設單位，簽字人應是法人代表本人或公司章程上授權的主要負責人。第二，合同上的專案名稱，一定要與專案位置聯絡在一起，以免日後有出入。標明專案位置的時候，一定要具體、明確，如xx市xx區xx街xx號樓xx層x房。
考察影響房產升值的因素
投資購房與買房後自己居住不同，投資時需要我們從多方面來考慮房屋的升值空間。當然，自住購房時所考慮的價格合適、居住舒適等也是房產升值的部分因素，但是要想更有把握地獲得收益，我們還需要考慮更多因素。總結起來，主要包括以下六種。
1、交通狀況
影響房產價格的首要因素是地段，決定地段好壞最活躍的因素是交通狀況。比如在北京，哪兒修地鐵，哪兒的房屋價格就會上漲，效果十分明顯。其實在中小城市也是一樣，很多原本荒涼的郊區因為一條公路的貫通而立即身價倍增。可以說，一條路可以使不好的地段變好，好的地段變得更好。因此，投資者在選擇房產的時候首先要仔細研究城市規劃方案，關注城市的基本建設進展情況。其實，城市建設部門要往哪兒修路，雖然不會提前透漏給我們，但是其規劃是有科學規律可循的。只要我們抓住規律，便能夠找到具有升值潛力的房產。如果再進一步分析出“接下來要在哪兒修路”這個問題，那麼就可以避免由於投資過早導致資金被“套牢”，或者投資過晚而喪失上升空間的風險。
2、配套設施
不出小區就能夠解決大部分的生活問題，是中國特色小區模式的最高境界，也是符合快節奏生活需要的。小區的樓房是一幢一幢蓋起來的，其配套設施也是一點一點完善起來的。配套設施的完善過程，就是房屋價格逐漸上升的過程。應用這一因素的關鍵在於深知開發商的實力：只要實力充足，配套設施都是會逐步完善的；但是如果開發商實力有限，導致小區開發工程中途停止，那麼配套設施的完善就可能會延遲甚至終止。
3、房屋品質
隨著科學技術的發展，房屋的“硬體”質量是可以信賴的。因此，競爭的重點就轉化為住宅現代化水平上來，如網路家居、環保住宅等已經逐步成為現實。總體來講，後修建的房屋在設計上往往更先進，在佈局上會更合理，在質量上更優秀。從這個意義上講，房子會隨著時間的推移而不斷貶值。這就要求我們投資房產的時候儘量選擇相對先進的品質，以防止購置的房產的時代價值在短時間內縮水。
4、物業管理水平
物業管理水平是每一位業主都很關心的問題，對於投資者來說，這一點更為重要。因為物業管理水平，不僅直接決定著租金的高低，而且有些物業管理還會承擔代業主出租的業務，所以如果小區的物業中有一個得力的銷售部門，那日後房屋的出租可能會更加方便。
5、周邊環境
生態環境問題已經成為社會公共問題，但是許多城市的生態環境治理仍然不盡如人意，不少居民都深切感受到惡劣環境所帶來的煩惱。在人們對身體健康和生活質量的追求逐漸提高的當今時代，空氣質量、噪聲汙染、綠化水平和公共設施建設等因素，都會對人們做出購買房屋決定產生影響。因此，生態環境較好的城市或者一座城市中生態環境相對優良的區域便成為房產投資必須要考慮的一個方面。此外，經濟環境、人環境也是人們選擇房屋的重要因素。任何一種環境條件的改善都可以使房產升值。這一點也是我們投資房產需要著重注意的。